|
ВТОРАЯ ЗАКЛАДНАЯ Вторая закладная позволит Вам одолжить нужную част оплаты у продавца, другого человека или в банке. Я обнаружил, что просьба продавца о второй ссуде работает особенно хорошо, когда продавец владеет недвижимостью долгое время. Потому что в этом случае продавец обычно имеет относительно маленький баланс, чтобы остановиться на закладной, снижая наличные, требуемые продавцом для завершения трансакции. Допустим, покупка стоит 40000 $ на закладной, и продавец получает разницу в 6000$ на закладной, и ты, как покупатель, можешь получить 80% кредитования из банка. В этом случае покупатель просил бы продавца финансировать остающиеся 20% от цены покупки или 8000$. Продавец получает 32000$ наличными, которые Вы заняли у банка, использует 6000$ из них, чтобы оплатить баланс по существующей закладной и имеет 26000$ для того, чтобы вложить их в свой следующий дом + регулярный месячный доход от Вас, поскольку Вы делаете выплаты по второй закладной. Аренда с целью покупки (лизинг). Аренда с намерением покупки позволит Вам направить часть арендной платы для предоплаты арендуемого дома. После того, как Вы прожили в доме достаточно долго и заплатили достаточную сумму арендной платы, чтобы оплатить стоимость дома, Вы можете обратиться в банк за ссудой для финансирования остального. Выгоды этого соглашения для продавца - наличие жильца, которому нравится дом настолько, что он хочет его купить. Это снимает любые проблемы простоя и дает владельцу уверенность, что у него есть наниматель, который любит и заботиться о собственности, Продажа/возврат аренды - это хороший способ, когда продавец не хочет или не может принять первые 2 предложения. В продаже/возврате аренды Вы находите третье лицо, которое хочет купить дом на условиях продавца и потом сдать его в аренду Вам для Вашей покупки. Для инвестора - третьего лица, Вы имеете самые лучшие возможности по недвижимости, потому что он определяет выгоды, которые возможны от всей трансакции еще до того, как Вы купите дом и до того, как деньги вложены. Соответственно, инвестор третье лицо уверен, что имеет нанимателя, который заботится о собственности и имеет мало желания уйти. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ Земельный контракт работает особенно хорошо, когда для продавца более важен регулярный месячный доход, чем общая сумма денег. Например, продавец может владеть 2 домами, один из которых продается. По земельному контракту продавец финансирует всю сумму цены покупки, которую покупатель выплачивает ежемесячно. Допустим, продавец имеет дом, который он купил несколько лет назад за 40000$, заплатил 10000$ и взяв ссуду в банке на оставшиеся 30000$. Сейчас он продает дом за 60000$. Как покупатель Вы даете продавцу закладную на 60000$ и поселяетесь. Продавец должен продолжать делать месячные выплаты на 30000$, но учитывая почти равный % с капитала и размер закладной, выплаты по которой Вы делаете ежемесячно продавцу на ссуду в 60000$, будут почти в 2 раза больше той суммы, которую продавец имеет со ссуды в 30000$. — 76 —
|