|
Мера критикует позицию правительства. По его мнению, сдувать цены не следовало – это только «сделало всех беднее» [Mera 2000b, р. 53]. Мне это напоминает высказывания нашего премьера по телевизору через несколько месяцев после начала финансового кризиса в России. Он сказал примерно следующее: «Мы постараемся защитить тех, кто инвестировал в недвижимость». Но ведь жертвами такой политики станут те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Почему бы государству не защитить их? Я согласна с позицией сторонников версии об изменении фундаментальных факторов частично – в том, что владение недвижимостью стало менее привлекательным, а предложение увеличилось. Но я не стала бы утверждать, что если процентные ставки «в моменте» – низкие и оценка недвижимости, исходя из этих ставок, – высокая, это не пузырь. Строго говоря, оценка активов должна учитывать прогноз будущих ставок. Даже если опираться на классическую теорию, то она предписывает выбирать норму дисконтирования на основе долгосрочных трендов по процентным ставкам. Кроме того, вопрос о переоценке и о росте процентных ставок – это вопрос о курице и яйце. Ведь можно использовать и обратную логику: не недвижимость упала в цене в результате роста процентных ставок, а рост процентных ставок был вызван схлопыванием пузыря (залоги обесценились, увеличилась доля плохих долгов, возникли проблемы с ликвидностью, деньги подорожали), и удорожание кредитов – это симптом пузыря, а не причина его схлопывания. Во-вторых, государство одной рукой ужесточало налоги, которыми облагалась недвижимость, а другой – разрешало банкам не списывать плохие кредиты, обеспеченные недвижимостью, то есть разрешало держать ее, а не продавать. Неизвестно, какой из этих эффектов сильнее. Кроме того, когда мы будем обсуждать понятие финансового пузыря, то увидим, как он влияет на реальную экономику через так называемый эффект благосостояния. Экономика может перегреться. Таким образом, высокую оценку недвижимости нельзя оправдывать ни отсутствием свободных площадей, ни высокими ценами на аренду. Все это может измениться в очень короткий срок, как только рынок развернется. Сторонники гипотезы об отсутствии пузыря в своем анализе перегрев реальной экономики в конце 1980-х годов не учитывают. Большинство экономистов считают причиной затяжной рецессии в Японии довольно жесткую монетарную политику властей. Ставка была снижена с июля 1991-го по февраль 1993 года в шесть приемов, с 6 до 2,5%, но этого было явно недостаточно. И лишь в 1995 году она упала до нуля, но было уже поздно. В стране началась дефляция, в результате реальные процентные ставки стали положительными, а снижать ставку дальше было некуда. — 250 —
|