|
• серьезные ограничения на девелопмент, в частности ограничения на процент застраиваемой территории (но это ограничение действует во всех городах мира! – Е.Ч. ) и перекос пропорций между сельскохозяйственными землями и землями под коммерческую застройку; • высокая себестоимость строительства офисов (в городе не было крупных участков: чтобы получить 50 соток, минимально необходимых для строительства небоскреба, нужно было выкупить участки у 10–20 собственников. Многие из участков использовались под мелкий семейный бизнес и передавались по наследству из поколения в поколение. Собственники отказывались их продавать, так как лишились бы своего бизнеса. Землю можно было выкупить только за огромные деньги. К процессу выкупа привлекали и якудзу – японскую мафию) [Mera 2000b, р. 36]; • в результате «физической нехватки» земли, законодательных ограничений и высокой стоимости строительства возникает нехватка коммерческих площадей в Токио (доля свободных коммерческих площадей в Токио в 1982 году оценивалась в 1%, в 1985 году – 0,2%, соответственно арендные ставки росли) [Там же , р. 33]; • тотальное доминирование Токио в экономике страны, которое означает, что спрос на офисы в городе будет всегда; • налоговое законодательство стимулирует владение, а не куплю-продажу земли[131], соответственно, цена не может упасть, потому что нет предложения; • распространенное среди японцев убеждение, что с землей расставаться нельзя и это лучшее наследство, которое можно передать последующим поколениям; если земля и продается, то родственникам, а если владелец – юридическое лицо, то материнской компании; • скупка земли корпорациями для постройки общежитий для своих служащих, которые не могут позволить себе покупку квартиры, тем более что земля на балансе вызывает рост стоимости акций. Как мы видим на этом примере, диагностировать пузырь гораздо тяжелее, чем кажется. Ведь во всех этих аргументах есть рациональное зерно. Инвестиции в землю «в моменте» страшно выгодны, так как кредиты под покупку земли выдаются в размере 200% стоимости залога [Chancellor 2000, р. 301]. Размер кредитования недвижимости потрясает воображение. Согласно одним данным, на финансирование операций с недвижимостью приходится более четверти всех выданных банками в 1984–1990 годах кредитов. В 1991 году эти ссуды достигли 3/4 портфеля кредитов промышленным компаниям [Ивантер 2007]. Согласно другому источнику, на пике займы под недвижимость составляли 1/5 портфеля [Edelstein, Paul 2002, р. 70]. В качестве объяснений умопомрачения на японском рынке называют и групповое сознание японцев. Страну именуют «обществом консенсуса». Вспоминают лозунг Второй мировой войны: «Cто миллионов сердец бьются как одно». Чувство принадлежности к большой группе дает и чувство безопасности, часто ложное (мы говорили об этом в главе 11). На пике бычьего рынка японские инвесторы любили повторять японскую поговорку: «Если мы переходим на красный свет все вместе, то нам нечего бояться» [Mahar 2004, р. 191]. — 246 —
|