|
Один бывший брокер недвижимости с северо-западной части тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из-за неприятия давления и впаривания ипотеки неквалифицированным заемщикам, рассказал автору этих строк о некоторых из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти: Текущее сабпрайм-фиаско - сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первая "икота" (второе значение — внезапное изменение конъюнктуры — прим.перев.) случилась в июле-августе 2007 года - это было сабпрайм-фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 г. качественные пулы закладных были скорректированы в сторону повышения. Это означает, что в "юбилей предоставления кредита" плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была "куплена" при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заемщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц. Обеспокоенность в связи с этой "отрицательной амортизацией", при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость этого имущества, была снята ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырем, о котором говорилось, что он является нормальным явлением, и можно исходить из того, что он продолжится. Все это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы объяснять, как это будет работать. Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли - маржи - и некоторых объективных показателей стоимости заемных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности, - что банки по всей стране платят за 90-дневные CD, или что банки на Лондонской межбанковской бирже (LIBOR) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту — ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен ( "амортизирован"). Это называется "полностью индексированная ставка". Я собираюсь выбрать произвольно 6% в качестве "реальной" процентной ставки (3% маржи + 3% индекса). Для кредита на сумму 250000,00 долл.США ежемесячные выплаты в размере 1% составят 804,10 долл., что является платежом "ставки-приманки", исключая налоги и страховку. Это должно корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа. — 62 —
|