|
Виртуальный рост цен на 10-15% за пару месяцев спровоцирует истеричный спрос со стороны населения, которое к этому времени и так уже будет достаточно запугано пропагандистской кампанией. И на волне этого индуцированного спроса крупные спекулянты сбросят основную массу своих запасов по цене +/-15% от цен августа. В сочетании с осенним ростом объемов вводимого жилья, это вызовет резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009. Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится, то к середине-концу 2010 темпы роста цен сравняются с темпами роста номинальных доходов населения. — 116 —
|